传统地产中介面临危机,新形态房屋买卖将入侵未来市场

subtitle鱼眼看世界02-22 10:13

不可讳言中国人最爱投资的项目就是房地产,通常投资人只会关注房地产价格,而对于房产中介这个行业,鲜少有人会注意其产业变化。我们今天来探讨一下房产中介行业的变化与趋势。

在中国,传统房产中介的社会评价并不高,有些不肖业者为了赚取高额中介费,有时会蓄意利用市场的信息不对称来联合卖家抬高售价,甚至不惜对买家毁约等等手段,让大众对于房产中介印象颇差。

另外,传统房产经纪人并没有完善的获客渠道,一般只能靠介绍、陌生市场开发或是购买客户名单等途径做为销售模式。因此常常会有陌生电话打扰或是大量的传单等等,让有些人不胜其扰。

我对房产中介这个行业没有任何歧见,反而认为这是很辛苦的工作,而让大众观感不佳有时也是没办法的事,完全能理解他们的辛苦。就美国来说,房产中介行业相对规范完善,但其销售方式与中国甚至其他国家也是大同小异。

近年由于智能手机与互联网的高速发展,让房产中介行业掀起破涛巨浪。举例来说,前些年买房看房需要靠中介推荐,现在几乎各国都有查询房产讯息的网站或是APP,例如美国有Redfin、Zillow等公司提供全美的房屋交易讯息,中国有链家、安居客等等,大量提供房源讯息的网站如雨后春笋般的冒出,各据山头。

更加另房产中介担忧的是,现在连房产买卖都可以透过网站或是APP来完成。为什么这些新兴的后起之秀可以迅速占据市场?重要的原因之一,买卖交易费用大幅降低。在美国,传统房产买卖需要支付大约5-6%的佣金给中介,而新型态的网络房产交易费用比传统少近70%。

你也许会说,传统房产中介的服务比网络交易好,网络交易基本没有提供线下的服务。就美国买房来看有几个重要的环节,1.找寻购买对象;2.看房;3.文件作业;4.房屋检查;以及5.贷款。上述五个重要环节现在都已经有很多线上公司提供服务,试问传统房产中介可扮演的角色会在哪?说实话,几乎已经没有更多的舞台可以让传统的房产中介持续发挥。

根据2018年2月10号美国沙加缅度蜂报(The Sacramento Bee)的一篇文章“Do you need to pay all that money to a real estate agent? Upstart firms say no”,介绍了一家公司,叫做“Purplebricks”,有人称之为“紫砖”房产交易网(包含手机APP)。这是一家成立于英国的公司,于2017年进入美国市场,首战选择洛杉矶,现在准备进军加州的首府沙加缅度市(Sacramento)与弗斯诺市(Fresno) 。Purplebricks紫砖房产交易网标榜的核心理念就是“flat-rate fees to home sellers and rebates to buyers”,固定卖房费用同时返还佣金给买家,这个标语完全颠覆了传统房产中介市场的运作模式。

Purplebricks紫砖公司美国官网截图

我稍做说明关于美国房屋买卖,买房与卖方通常会有各自的房产经纪人,所以交易佣金一般是两方经纪人对分。根据报导,Purplebricks紫砖房产交易网对于卖方目前是固定收取$3200美金,为了让买方经纪人愿意与紫砖做生意,卖方们仍然要支付2.5-3%的佣金出去。

另一家同类型的公司叫做“Reali”,与2016年就进入沙加缅度市,标榜“$950 Flat Fee for Homes Under $250K, Get 2.5% Cash Back at Close”房屋售价在25万美金以下的,只收取固定$950美金的费用,同时返还2.5%的佣金给买方(根据公司官网介绍)。

Reali公司官网截图

对于许多传统的大型房产中介公司来说,它们不认为新型态的网络房产中介(Online Discount Brokerage)会对市场造成威胁,他们认为房屋买卖要的是服务,好的服务才是成交的核心。可是千万别低估90后的力量,现在的90后即将成为社会的中坚分子,他们透过网络完成食衣住行育乐等需求已经是常态。

根据美国EstateAgentTODAY的报导,美国大的投资银行例如JP Morgan非常看好像Purplebricks紫砖这类公司的前景。根据调查,Purplebricks紫砖目前占英国房产总交易的6%,预估到2020年,会提升到15%。我想这个趋势在美国会同样逐渐发酵。

根据美国房地产协会统计,2017年全美有合格地产中介执照有1,308,606,大约130万人。根据前述JP Morgan的预测,到3年后的2020年,至少10%,约13万的房产经纪甚至更多可能因为网络交易而失去机会。

2007-2017年全美地产经纪从业人员统计

2002-2016年加州地产经纪从业人员统计

在美国,华人从事地产中介的人数约略4万左右,根据2016年的统计,40%的华人经纪成交数量是零,40%的经纪人成交数量在三套以下,其实很多美国华人地产经纪是以兼职为主。另外根据US NEWS于2016年做的统计显示,美国地产经纪的平均收入是$44,090美元,75%收入高于$71,060美元,25%收入低于$29,940美元。未来网络交易渐渐普及化,为了与网络房产交易公司竞争,房产经纪的收入一定会大打折扣,这点无需臆测,将会成为事实。

最新全美地产从业人员收入分析图

房产中介行业于未来的5年内,为了对抗时代的洪流,行业必定出现重大变革,无论怎样的改变,我想对消费者来说一定是利多,因为交易成本可能大幅降低;但对于正从事房产中介行业的人,必须知道未雨绸缪,思考该如何面对这波科技浪潮的来袭,不然很快会被市场淘汰。欧美国家如此,中国房仲产业势必也无法逃脱。

渔夫: 资深自媒体人,毕业后在美证券公司从事投资分析师。现在是专职投资理财顾问与洛杉矶电台财经节目特约财经评论员,美国泛宇金融集团TransGlobal市场总监,同时也是趋势观察者

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