房屋政策专家谈加州的土地使用分区法是房源危机的关键所在

旧金山/洛杉矶(9月14日) – 由于新冠疫情使得加州的房源危机更加恶化了。但建造更多可负担及低收入房的迫切需求却遇上了一个难以对付的敌人 – 在最开放的城市却有著最有限制性的土地使用法规。加州少数族裔媒体服务中心(Ethnic Media Services)9月14日上午邀请房屋政策专家和屋主的代表与各少数族裔新闻媒体举办线上座谈会(”California’s Zoning Laws at Heart of Housing Crisis”)。主讲者分别从新冠疫情对房源平等及社区开发的影响,机会及限制性的土地使用法规是如何有关紧密的关联,及政策与法规来增加可负担的房源的存量等方面进行了研讨,并指出加州的土地使用分区法是目前房源危机的关键所在。

• Carolina Reid: Associate Professor in the Department of City and Regional Planning and the Faculty Research Advisor for the Terner Center for Housing Innovation.

加州大学伯克利分校城市和区域规划专家Carolina Reid副教授在发言中指出,疫情和加州的住房紧缺危机影响到很多低收入人群。在全国范围内,大约有15%的租房家庭(约有七百万个家庭)到2020年8月,他们还拖欠房租、水电费和滞纳金,总计约有210亿美元,加州有30亿美元,平均每个家庭在3000-5000美元左右。对于,残疾人士、单身家庭、非洲裔,拉丁语,亚裔等少数族裔人群和低收入家庭,这些数字更加高。在拖欠租金的族裔中,非裔欠租最严重,亚裔和拉丁裔也较常见,这些族群很多人以服务业為生。她指出,加州可负担性住房危机主要是由於种族、疫情以及住房的不平等性造成。

Carolina Reid指出,暂缓驱逐令保护了很多家庭,但加州租客的驱逐禁令到这个月底将结束,预计会有更多的人拖欠房租,政府可能需要提高更多的住房和补助资金,让低收入家庭有房子可住。2020年通过的综合拨款法和救援计划,对租户的拨款超过645亿元,但现在拨款方面都有很多阻碍。为避免在2021年9月30日之后因欠缴房租而遭到驱逐,租房者必须尽快申请房租救济。如果申请了救济并且正在等待确认您是否符合资格,您的房东不能驱逐您。此保护持续至2022年3月31日。如果您收到房东要求您支付房租的通知,请确保在15天内申请救济。如果您欠缴房租,并且没有申请房租救济,您的房东可以驱逐您。您的房东必须在申请房租救济后才能因未付房租驱逐您。


• Samir Gambhir: Program Manager for the Equity Metrics Program at the Othering and Belonging Institute

加州大学伯克利分校项目经理Samir Gambhir透过图表表示,加州现有的住房危机主要是因為加州现行的排他性土地划分,有色人种社区的贫困率是隔离的白人社区的三倍,Samir并补充说,在融合社区长大的黑人和拉丁裔儿童的收入高于有色人种隔离社区的儿童。根据Samir Gambhir的说法,调查结果反映了种族居住隔离是一个“结构性问题”。加州80%的区域住宅隔离的情况非常严重,在人口超过20万的100多个大城市中,只有两个城市区域性隔离情况有所改善。从80年代隔离现象就非常严重,虽然随着年龄的有所下降,但依旧很严重,排他性区化。社区越来越隔离没有办法整合。

他与该研究所的数据科学家和经济学家以及该研究所的助理主任共同开展了一个提供新交互式绘图工具的项目。Gambhir表示,目前加州土地和房屋地目分為三种,一是独立屋区,二是多家庭房屋和集合住宅区,三是商业和工业用地,这种排他性区划导致区域隔离严重。60%的白人群体拥有独立屋,在独立屋占比较高的地区,白人群体占比更高。家庭收入超过10万元的人群,大部分居住在独立屋占比较高的地区,收入為中位数的族群也是如此。。一旦你有两个不同的社会和经济条件的独立社区,任何种族中立的政策都会对每个社区产生不同的影响。独立屋比例越高,收入比较高的地区,教育学业水平比较高,高中毕业率也比较高。社会资源比较多。他提出土地资源应该开放让跟多人享受。


• Ned Resnikoff: Policy Manager for the Benioff Homelessness and Housing Initiative at University of California San Francisco.

加州大学旧金山分校(UCSF)政策经理Ned Resnikoff表示,目前有很多的法律让加州的住房成本难以负担。一些政策红线,让建造房屋变得很艰难. 无家可归的根本原因是因為无法负担住房。也让非洲裔占无家可归者的比率越来越高。经济上的不平等和无家可归的联系在经济不平等加剧时,住房供给不同时跟上的话,租金就会上涨。在湾区这种现象尤其明显。而住房开发被停止。无家可归最根本的原因就是无法支付租房,加州的中价位租金已经从以前的22%增加到现在的32%。

他列举了预防中间价为租金最高的就是旧金山2700美金,在全国住房成本最高的十个城市,六个城市在加州。1991年至2016年,加州单位平均有房者呈下降趋势,昂贵的住房让很多人无法承担,经济住房建设缓慢,住房危机愈来愈严重。为什么家庭住房这么贵呢?因为住房是短缺的,无法跟上和人口增长。

他认為解决方案:第一是建造更多房屋,尤其在加州和极低收入的人群中,让经济住房变得更加简单,另外也要让政策制订者意识到有问题需要解决,比如让低收入人群收入增加。第二是住房优先政策,比如所有导致无家可归当中所有的因素是让他们获得永久性住房。他认為,把老旧酒店改為游民永久之家,也是有效方法,但应限於废弃不用的酒店数量有限。


• Matthew Lewis: Communications Director at California Yimby. Matthew is a YIMBY homeowner who believes there’s plenty of room on his block for more neighbors.

加州YIMBY(后院加建Yes In My Backyard)屋主Matthew Lewis相信他的街区有足够的空间容纳更多的邻居。他住在伯克莱加大附件的独立屋区域,附近就是区域是八到十个家庭的集合住宅区区域,可以和睦相处。加州很多地方允许各种形式的房屋,但后来却实施排他性区划,只允许建立独立屋。洛杉磯县部分地区开始排他性区划来对城市进行保护,任由市场发展对解决加州房屋危机无济於事,政府对住房的补助也有重大问题。YIMBY是一个支持 SB9 和 SB10 立法的支持住房团体,他说“你可以将独立房变成多家庭住宅经济适用房,使房子价格降低,再辅以住房补贴,让更多的人可以拥有住房。

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