加州住房危機源自種族歧視的區域畫分法律

Mark Hedin報導/Ethnic Media Services

加州和聯邦的未付租金暫停逼遷令將於9月30日到期,全美超過200萬名成年 租 面臨即刻被逼遷的危險,其中88萬人居住在加州。

柏克萊加大特納住房創新中心(Terner Center for Housing Innovation)的雷德 (Carolina Reid)在9月14日少數族裔媒體服務中心(Ethnic Media Services) 召開的座談會上,引用了城市研究院(Urban Institute)公布的這些調查結果。

雷德說:「我們正處於一個『完美風暴』中,加州住房成本遠超過收入,新 冠疫情讓這個情況變得更糟。」

但她說,政府目前似乎無意延長暫停逼遷令。

此外,儘管聯邦政府今年春季撥出465億美元援助金給受新冠疫情影響的家 庭,足夠每個人償還兩倍的未付租金,但至今只發放了62億美元。

加州透過其「Housing is Key」計畫已發放了14.3%的聯邦租金援助金給居民。 這項計畫房東和房客都可使用,房客在案件審查期間會受保護不被逼遷。

柏克萊加大他者和歸屬研究院(Othering and Belonging Institute)的甘柏(Samir Gambhir)提到部分住房短缺的長期歷史根源:一是允許特定社區只興建獨棟 式住宅的區域畫分法律,這項法律限制了新住房的供應量,隨著需求持續超 過供應,住房成本不斷提高,結果造成了隔離社區。

他者和歸屬研究院發現,美國2019年八成以上大都會區的隔離程度比1990年 更嚴重。

以舊金山灣區為例,甘柏的研究發現,舊金山82%的住房用地是獨棟屋區,在 這些地區,白人人口占了55%,而在獨棟屋區較少的地區,白人人口僅占 36%。

獨棟屋區通常有較高的房價(平均為100萬美元)、較高的中位數年收入( 平均3萬4000美元以上)、較高的居民房屋擁有率、符合使用學校免費或減 價午餐資格的兒童只有其他地區的一半(26%比52%)。

在美國,擁有房屋一直被視為世代財富傳承的主要方式。

甘柏說:「幾乎我們測量的每一項統計數據都顯示,獨棟屋區比例較高的城 市擁有的資源較多。我們居住在何處基本上決定了我們的生活結果。」

舊金山加大班尼奧夫遊民與住房計畫(Benioff Homelessness and Housing Initiative)的雷斯尼卡夫(Ned Resnikoff)表示,遊民與住房難以負擔性問題幾 乎是同步加劇的。

加州的白人人口和白人遊民人口比例分別為72%和54%,非裔為7%和31%,西語 裔為39%和32%,亞裔為16%和2%,原住民為2%和4%,太平洋島民裔為1%和 1%。

雷尼卡夫表示,造成這個現象的根本原因是結構性的種族歧視。

許多造成加州住房如此難以負擔的規定,都與蓄意將加州社區部分保留或完 全保留給白人居住有關。

這些規定包括分區法規限制,例如經濟歧視(redlining),以及1950年代通 過讓低收入住房建設變得更困難的加州憲法第34條。

柏克萊「Yimby」(Yes in my backyard)的路易斯(Matthew Lewis)說:「獨 棟屋可以和低收入住房並存。」他指出,他的社區的住房和收入程度具有混 合特性,但是這種多樣性在現今的法規下無法再出現。

他還提到,洛杉磯1972年為了在城市發展氛圍中保護郊區,將過去多用途社 區批准興建的大樓「降級」(downzoning),把原本可供1000萬人居住的區 域改成只供410萬人居住。「他們將可合法興建的住房數量砍了一半。」

路易斯還指出,舊金山在1970年代進行與洛杉磯類似的行動時,一份環境影 響評估報告(Environmental Impact Report)就已預測:「某些類型的家庭可 能會失去住處,並影響舊金山的住房供應和成本。」

路易斯說:「這個預測現在在全加州成真了。」

路易斯指出,這些問題現在已經跳出分區限制的領域。他說:「現在有太多 加州人需要援助,這是很大的花費。」

加州1978年通過的13號提案(Prop 13)大幅凍結了現有建築物業稅的上升幅 度,但新屋上市時必須繳納現行稅率。

路易斯說:「你需要透過大量市場價的房屋,來獲得用來補貼可負擔住房的 收入,兩者都要有。」

加州立法會8月26日批准一項法案,允許被畫分為獨棟屋區的土地興建雙併 建築,同時允許土地持有人可將土地一分為二,以興建另一棟雙併建築。加 州州長紐森(Gavin Newsom)9月16日已簽署通過這項法案。

路易斯說:「允許興建雙併和四併建築是非常重要的一步,但它還無法縮小 住房差距,我們還有很長的路要走。」

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